BLOG. ¿Está Sobrevalorado el precio de Valdebebas? En nuestra opinión todo lo contrario

La pregunta que nos hacemos todos es si realmente esta sobrevalorado el precio en Valdebebas o si todavía puede subir más. Es una pregunta que, por supuesto no tiene respuesta ya que principalmente dependerá de cómo evolucione el mercado de la vivienda en España y en Madrid en concreto. Sin embargo, sí que podemos analizar un poco cómo está la situación en comparación con otras zonas de la Comunidad de Madrid y si realmente Valdebebas ofrece mejores o peores perspectivas que las zonas de alrededor tanto para inversionistas como para particulares que quieran vivir aquí y estén pensando si esperar o comprar ya un a vivienda.

Es importante que, antes de todo, veamos la definición de algunos conceptos que siempre se usan tanto por parte de las inmobiliarias como de las webs del sector y que a veces nos dejan un poco confusos puesto que vemos que suben y bajan sin aparente sentido.

La principal razón de que los precios ofrecidos por estas plataformas suban y bajen en un mercado en continuo crecimiento desde hace 10 años, al menos en lo que se refiere a precios, esta principalmente motivado por dos causas:

a) un universo de viviendas disponibles no muy amplio.

b) a que se mezclan viviendas que no son comparables (libres y protegidas, diferencias dentro de la zona estudiada, áticos con muchos m2 de terraza y pisos corrientes). Por ejemplo, en nuestro barrio se mezcla Valdebebas con las Cárcavas y dentro de Valdebebas, la vivienda libre con la protegida construida hace más de 10 años, habiendo una gran diferencia entre las 3 en lo que se refiere al precio del m2 tanto para alquiler como de venta. Por lo tanto, al haber pocas viviendas disponibles cualquier nuevo anuncio puede distorsionar el precio final medio.

Pero veamos los conceptos que más se usan en la jerga inmobiliaria a la hora de intentar transmitir la situación de una zona:

La rentabilidad bruta es el porcentaje que mide la relación que hay entre el coste de una inversión y el retorno o beneficio que nos produce. El cálculo es bien sencillo, calculamos el precio en el que alquilamos una casa que hemos comprado por el precio que nos costó sin tener en cuenta impuestos de la compra (ITP o IVA), gastos derivados del alquiler, seguros, IRPF etc. Por lo tanto, si por una vivienda hemos acordado con el vendedor pagarle 700,000 € (aunque realmente hayamos pagado por la misma mucho más por el tema del impuesto correspondiente) y conseguimos alquilarla por 2,000€ al mes la rentabilidad bruta será de (2,000*12 meses = 24,000 €/ 700,000€ = 3,43%) Esta rentabilidad por supuesto no se parecerá en nada a la rentabilidad real de la inversión y jamás podrá ser comparada con adquirir bonos , invertir en bolsa o dejar el dinero en un depósito. Sin embargo, es muy útil para poder compara la situación de un barrio con los de otros ya que los demás elementos que tenemos que introducir en el análisis para ver la rentabilidad Esperada de una inversión en Vivienda son prácticamente parecidos independientemente de la zona y digo prácticamente porque no son iguales el IBI de cada zona, ni el IRPF, ni el seguro ni casi nada, pero la diferencia no es material si la comparamos con la inversión en la vivienda, por lo que nos sirve, y mucho, para ver qué situación tiene cada zona

A continuación, adjunto tabla con los últimos precios publicados por una importante plataforma inmobiliaria sobre los precios de compra y alquiler de vivienda en Madrid, así como el calculo de la Rentabilidad Bruta de los mismos. He marcado en rosa aquellos valores de Rentabilidad Bruta más bajo y en verde el más alto.

Es fácil observar que los barrios de clase alta tienen una rentabilidad menor que el resto de barrios. ¿Por qué entonces vamos a invertir en ellos si nos dan una rentabilidad menor? La respuesta es bien sencilla, estos barrios ofrecen un menor riesgo tanto en depreciación de precio como en seguridad a la hora de cobrar el alquiler que el resto. A mayor riesgo mayor rentabilidad exigida, por lo tanto, el ratio nos vale para ver que tan seguras son las inversiones en cada barrio. Esta seguridad implícitamente se traduce en que el precio del metro cuadrado es mucho mayor que el del resto. Hay una alta correlación entre el precio de la vivienda y el nivel de seguridad derivado de la rentabilidad esperada.

Ahora vamos a ver la situación dentro de Hortaleza barrio del que depende Valdebebas

Esta tabla nos muestra que la rentabilidad bruta de Valdebebas está a niveles de Conde Orgaz y de muchos de los barrios de la tabla de arriba que hemos catalogado como más seguros a la hora de obtener réditos en una inversión

Una vez visto esto, podemos deducir que el nivel de seguridad esperado de una inversión en Valdebebas está al mismo nivel que Conde Orgaz, Chamberí, Retiro etc.

Pese a tener una seguridad parecida, el precio del m2 está aún muy por debajo del resto, como se puede ver en la tabla adjunta, en la que además hemos incluido los datos del resto de zonas de alrededor, sí como la diferencia porcentual del precio del m2 en comparación con Valdebebas.

Por supuesto, desde este blog no queremos decir que le precio de Valdebebas tenga que llegar al de La Moraleja o en Encinar, pero si parece correcto decir que no parece que este sobrevalorado pese a las subidas experimentadas en los últimos años

Desde Valdebebas en Rosa siempre hemos defendido que el principal activo que tiene Valdebebas es la forma en que se ha desarrollado el barrio. Siempre que recomendamos invertir aquí no sólo lo hacemos dando números sino recomendando a los inversores que pregunten a la gente que ya vive aquí si está contenta con el desarrollo de las infraestructuras, comercios, etc. Por supuesto hay muchas cosas que mejorar (la cuestión del tráfico, no por su numero sino por su riesgo, deja mucho que desear) pero por lo general entendemos que es un muy buen sitio para vivir. Tenemos el aeropuerto al lado lo que implica una mayor demanda de alquiler, muchas de los restaurantes no tienen nada que envidiar a los de La Plaza de la Moraleja o el centro. El aparcamiento es , al menos por ahora, extraordinario, Los accesos comparados con los de la carretera de Burgos, son muy llevaderos y todo lo que viene (intercambiador, Formula 1, Hoteles de Calidad y Edificios de Coliving) deberían mejorar el nivel aún más

En conclusión, en nuestra opinión invertir aquí nos parece una magnifica oportunidad, aun a pesar de la importante subida de los últimos años. Por supuesto que solo es una opinión y nos podemos equivocar, Solamente damos una visión y tratamos de justificar la misma a través de datos y siempre desde una perspectiva de que no hay inversión segura hoy en día.